[摘要] 2016年末，针对浙江温州20年住房土地使用权到期问题，国土资源部提出“两不一正常”的过渡性办法，即不需要提出续期申请、不收取费用、正常办理交易和登记手续。过
2016年末，针对浙江温州20年住房土地使用权到期问题，国土资源部提出“两不一正常”的过渡性办法，即不需要提出续期申请、不收取费用、正常办理交易和登记手续。过渡性办法赢得了一片叫好声，这五个字也被当地网友评为“年度好消息”。
但多位专家学者也指出，这是一个“权宜之计”，没有彻底解决问题，只是过渡时期的暂时办法。针对大众更为关心的续期问题，如是否需要有偿续期，需要多少费用等，目前过渡政策还没有涉及。
笔者认为，这一权益之计不可长久实施，拖得越久，带来的问题会越多、越难解决。这一观点，是建立在全面开征房地产税（包括房产税和地产税，征其一或兼征）难以避免的判断基础上。综合考虑到地方上“土地财政”越来越难以持续、各界对利用房地产税调控房价的呼声、2011年起上海和重庆率先开展个人住房房产税改革试点的实践等，笔者感觉全面开征房地产税是大概率事件，仅是个时间问题。
开不开征房地产税，跟“两不一正常”有什么关联？
关于温州等地出现的土地使用权到期问题的原因，温州市国土局表示，是因为当年国有土地使用权出让工作刚刚起步，考虑到市民经济承受能力，为了顺利推进国有土地使用权出让工作，在不超过高年限的前提下，温州市区按20年到70年分档，由受让方自行选择，办理出让手续并交纳相应的土地出让金。时间短的钱少交一些，长的多交一些。
假设永远不全面开征房地产税，“两不一正常”的过渡性办法一直实施，那仅仅是当年购买20年土地使用权房产的人捡了个便宜，少花钱享受了跟购买70年土地使用权房产的人同样的权益。但这跟旁人没关系，不应该眼红嫉妒。
假设房地产税全面开征，“两不一正常”的过渡性办法一直实施，购买20年土地使用权房产的人和购买70年土地使用权房产的人同为纳税人，如果同等征税，那就出现了纳税人之间的不公平问题。
开征房地产税虽然呼声很高，但也一直不乏反对意见。较被认同的反对意见就是买房人承担了巨额土地出让金，土地出让金虽无税费之名，却有税费之实，开征房地产税是重复征税。
这样的情况下，购买20年土地使用权房产的人和购买70年土地使用权房产的人相比，实际为社会贡献的“税费”更少，如果同等征收房地产税，显失公平。
依照这个思路和逻辑，合理的办法应该是尽早结束“两不一正常”的过渡性办法，通过房地产税的差别征收，解决土地使用权续期问题。笔者认为，在房产税争议较多，全面开征困难较大的情况下，可以先开征地产税。土地使用权到期的房产，从到期开始按年征收地产税，没到期的不征收。这样的制度安排，可以合理解决“开征房地产税是重复征税”的争议。同时，对解决很多地方普遍存在的“小产权房”问题，也提供了一种思路。
而且，在地产税方面，有一个现成的税种“城镇土地使用税”，只要加以修订就可以。1988年国务院发布了《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》，后来又多次修订，目前实际只对工商企业用地征税。由于工商企业占地面积一般比较大，而且本身已经承担了很多税负，城镇土地使用税每平方米年税额定得比较低，高的大城市标准为1.5元至30元。假设六层楼高的老楼房里，一栋楼房建筑面积120平方米，简单计算占用了20平方米的土地，按高标准一年仅600元，相对于大城市动辄数百万元的房价来说，几乎可以忽略不计，达不到开征房地产税想要达到的目的。近些年建的动辄数十层的商品房，单套房子算下来就更少了。
因此，应该对城镇土地使用税加以修订，区分工商企业用地和住宅用地，按不同标准征税。未来的房产税加地产税构成的房地产税中，两者的占比不应该相差太悬殊。
温州20年住房土地使用权到期问题之所以引起轩然大波，是因为经过测算，房主一次性要补缴的土地出让金金额太高，超出了很多人的心理预期。通过房地产税的差别征收，虽然可以解决这一问题，但如果“两不一正常”的过渡性办法实施得太久，土地使用权已经到期的房产潜在的应缴地产税会越积越多，金额积累得越高，推行的难度越大。因此，“两不一正常”的过渡性办法不可长久实施，应尽早解决土地使用权已经到期后的续期问题。
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